Di chi è il sottotetto?

(Cass. civ. n. 10269/2023)

Cassazione entra nel campo delle proprietà condominiale ribadendo che quando il denominato sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo e non come vano un mero vano tecnico, con funzioni i isolamento termico e quando il vano non vi è un titolo chiarificatore (elemento principale per declararne la proprietà), è da considerarsi condominiale.

Scrive la Suprema Corte: “il vano sottotetto è di proprietà del Condominio, quando ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo e oggettiva destinazione concreta, sia pure in via solo potenziale, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. La presunzione di condominialità, infatti, trova applicazione ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi.”

Pertanto innanzitutto va stabilito se esiste un titolo che assegna la proprietà (atto pubblico e/o regolamento di condominio) poi va vita la destinazione la struttura del vano.

@ Avv. Pietro Saija 2023

Vendita case popolari prezzo di vendita

Cassazione Civile sentenza numero 21348 06/07/2022

La Suprema Corte ha stabilito che devono essere stipulate nel rispetto del prezzo vincolato le vendite (effettuate, oltre che dal costruttore, anche dai successivi acquirenti) delle abitazioni costruite – in ogni tempo – in attuazione di programmi di edilizia residenziale pubblica (le cosiddette “convenzioni Peep”) oppure in attuazione di convenzioni stipulate per lo scomputo degli oneri di urbanizzazione (le cosiddette “convenzioni Bucalossi”). A meno che, mediante la occorrente procedura di affrancazione (articolo 31, comma 49-bis, legge 448/1998 e Dm 151/2020) il vincolo del prezzo di cessione sia stato rimosso e, quindi, vi sia la libertà di determinazione del prezzo di compravendita.

La situazione che si verifica in caso di vendita di un’abitazione per un prezzo superiore a quello vincolato è che si tratta di un contratto affetto da “nullità parziale”, con il risultato che il contratto deve essere letto come se fosse stato stipulato per il prezzo vincolato (e non per il prezzo pattuito in misura maggiore).
Con l’ulteriore conseguenza che la parte di prezzo sborsata in più dall’acquirente, rispetto all’importo vincolato, deve essere restituita dal venditore all’acquirente (Cassazione, sentenze 11032/1994, 9266/1995, 3018/2010, 506/2011 e 26689/2020).

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Atto di vendita di lastrico solare da parte di società immobiliare – Imposta di registro da applicare

 La Cassazione nell’ordinanza n. 15192 del 1° giugno 2021, uniformandosi a quanto sostenuto dall’agenzia delle Entrate con la circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013, afferma che il lastrico solare non è mai un fabbricato strumentale con la conseguenza che la sua cessione è esente da Iva e, di conseguenza, soggetta a imposta proporzionale di registro in quanto non è utilizzato per l’attività di impresa e in quanto non è strumentale per natura perchè per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, non può ritenersi utilizzabile necessariamente per un’attività di impresa. Non rileva inoltre che sia la copertura di un immobile strumentale per natura. L’unico criterio oggettivo per individuare la strumentalità dell’immobile è rappresentato dalla categoria catastale di appartenenza al momento del trasferimento, restando viceversa irrilevante l’esistenza di un progetto di trasformazione del bene, poiché nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che esso determini un nuovo classamento con la conseguenza che è erroneo ad esempio dare rilevanza alla destinazione del lastrico solare per l’installazione di una centrale fotovoltaica. Pertanto al cessione del lastrico è in esenzione da Iva, ai sensi del n. 8-bis Dpr 633/1972 senza possibilità di opzione per l’imponibilità e non si applica però l’imposta fissa di registro, in quanto l’articolo 40, comma 1, Dpr 131/1986 esclude l’alternatività tra Iva e registro nel caso delle cessioni di cui al predetto n. 8-bis dpr 633/1972. Scatta pertanto l’imposta proporzionale di registro con aliquota 9%, da calcolare sul valore venale del bene. 

Trasferimenti immobiliari a seguito di separazioni e/o divorzi.

La Cassazione fa bene a limitare i poteri delle cancellerie dei Tribunali in merito alle trascrizioni dei Tribunali. Riscontro la necessità dell’intervento del professionista (notaio o avvocato che sia) in grado di controllare la correttezza dei titoli che precedono la sentenza stessa. Anche se le sentenze di questo tipo hanno un efficacia reale, il problema, a mio avviso, non sarebbe il trasferimento in se stesso ma l’adempimento relativo. Dal lato pratico è ancora più difficile pensare che sia un cancelliere a dover effettuare la nota relativa. Infine la storia ha insegnato all’attento operatore del diritto che le note delle cancellerie dei Tribunali difficilmente sono state fatte dal Tribunale. Mio nonno trascriveva le sentenze a favore del proprio cliente autonomamente, l’ho fatto anche io e chissà ancora chi lo farà in avanti.

Articolo ALTALEX in materia di fondo patrimoniale

  • FAMIGLIA E SUCCESSIONI

Fondo patrimoniale: i beni sono sempre pignorabili?

L’esecuzione è inammissibile se i debiti sono contratti nell’esercizio dell’attività imprenditoriale (Cassazione, ordinanza n. 2904/2021)

Non è nella natura, contrattuale, legale o extracontrattuale, del debito contratto ma nella relazione esistente tra lo scopo dello stesso e i bisogni familiari che va ricercato il criterio identificativo dei crediti il cui soddisfacimento legittima l’esecuzione sui beni conferiti nel fondo patrimoniale.

L’ordinanza della Corte di cassazione n. 2904 del 8 febbraio 2021 (testo in calce) si sofferma su una delle questioni più dibattute in tema di fondo patrimoniale, quella cioè che vede a confronto le ragioni della famiglia, a cui presidio vige l’impignorabilità dei beni conferiti nel fondo, e quelle del ceto creditorio, volte a contrastare un uso distorto dell’istituto funzionale ad ostacolare l’esecuzione sui beni a destinazione vincolata, inserendosi nell’alveo di quel pensiero giurisprudenziale minoritario più recente che confuta la tradizionale lettura in senso ampio del concetto di bisogni della famiglia.

L’occasione della pronuncia è data alla Suprema Corte dall’iniziativa giudiziaria avviata da uno dei titolari del fondo patrimoniale colpito dall’azione esecutiva della banca creditrice nei suoi confronti di somme di denaro relative a fideiussione da questi prestate nell’ambito dell’attività imprenditoriale esercitata, vistosi respingere in primo grado la formulata opposizione alle esecuzione ex art. 615 c.p.c., e in secondo grado il gravame proposto avverso la pronuncia di rigetto dell’opposizione, sulla ritenuta inopponibilità alla creditrice procedente del conferimento in un fondo patrimoniale del bene oggetto di pignoramento (nella specie un appartamento con annesso garage).

Dopo aver ricordato che, a tutela del credito, contro la costituzione di un fondo patrimoniale ex art. 167 cod.civ. è ammessa l’azione revocatoria ordinaria ai sensi dell’art. 2901 c.c., “senza alcun discrimine circo lo scopo ulteriore da quest’ultimo (n.d.r. il debitore) avuto di mira nel compimento dell’atto dispositivo”, il supremo Collegio pone l’accento sul concetto di bisogni della famiglia al cui soddisfacimento sono vincolati i beni conferiti nel fondo patrimoniale, delineandone il contenuto.

Accogliendo la tesi che privilegia un concetto non restrittivo di bisogni della famiglia, tale da ricomprendere non solo le necessità c.d. essenziali o indispensabili della famiglia ma tutto quanto risulti essere necessario e funzionale allo svolgimento e allo sviluppo della vita familiare e al suo miglioramento del benessere anche economico, la Corte osserva che perché un debito possa dirsi contratto per il soddisfacimento di bisogni familiari, e quindi dare luogo all’azione esecutiva sul fondo patrimoniale, è necessario che la fonte e la ragione del rapporto obbligatorio abbiano inerenza diretta ed immediata con i bisogni della famiglia.   

Qualità che, secondo il Collegio investito, non è presente nelle obbligazioni derivanti dall’attività imprenditoriale o professionale, che di norma risultano avere inerenza diretta ed immediata con le esigenze della medesima attività, potendo assolvere solo indirettamente ed in via mediata ai soddisfacimento dei bisogni familiari, se e nella misura in cui con i proventi della propria attività imprenditoriale o professionale il coniuge, in adempimento ai propri doveri ex art. 143 c.c., vi faccia fronte.

Sulla scorta di tali richiamati principi, la Suprema Sezione ha censurato la pronuncia della Corte di merito gravata per non averne fatto corretta applicazione, nella parte in cui ha, in particolare e di contro, ravvisato nei contratti di garanzia stipulati dal coniuge ricorrente, sulla base di mere presunzioni e lamentando un difetto di allegazione su una diversa fonte di sostentamento del nucleo familiare – in tal modo invertendo indebitamente l’onere probatorio a carico del debitore -, obbligazioni assunte nell’interesse della famiglia.

In accoglimento delle ragioni attore, pertanto, la Corte di cassazione ha cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte di merito, in diversa composizione, per un nuovo esame della vicenda, che non potrà prescindere dalla corretta applicazione dei richiamati e disattesi principi.

© https://www.altalex.com/documents/news/2021/02/19/fondo-patrimoniale-beni-sono-sempre-pignorabili

Revocazione della Donazione

La revocazione della donazione è un’azione riservata al soggetto donante che, che a causa della ingratitudine o per sopravvenienza dei figli revoca la propria disposizione. L’azione può essere esperita o tramite una richiesta al Tribunale competente o attraverso un atto notarile a cui devono partecipare tutte donante, donatario ed eredi del primo.

L’articolo 800 del Codice Civile prevede due motivazioni : sopravvenienza di figli o ingratitudine.

ART. 801 C.C.

La domanda di revocazione per ingratitudine non può essere proposta che quando il donatario ha commesso uno dei fatti previsti dai numeri 1, 2 e 3 dell’articolo 463, ovvero si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante o ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio di lui o gli ha rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti ai sensi degli articoli 433, 435 e 436 

ART.803 C.C.

Le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza di un figlio o discendente del donante. Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia dell’esistenza del figlio.

La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione.

L’art. 802 del Codice Civile recita:

La domanda di revocazione per causa d’ingratitudine deve essere proposta dal donante o dai suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi, entro l’anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione.

Se il donatario si è reso responsabile di omicidio volontario in persona del donante o gli ha dolosamente impedito di revocare la donazione, il termine per proporre l’azione è di un anno dal giorno in cui gli eredi hanno avuto notizia della causa di revocazione.

A parziale chiarimento delle due ipotesi previste la Cassazione ha sentenziato che:

La revocazione della donazione è rimessa ad un’iniziativa del donante ovvero dei suoi eredi ed è assoggettata ad un breve termine di decadenza, palesandosi in tal modo come la perdita di efficacia della donazione sia ricollegata ad una specifica iniziativa individuale e che il ripensamento del donante debba intervenire in un tempo contenuto, laddove a contrario la fattispecie in esame opera di diritto, ed anche laddove il de cuius abbia potuto fruire di un termine anche ampio per procedere alla revoca del precedente testamento ed ad una eventuale nuova manifestazione di volontà (si pensi al caso in cui la sopravvenienza del figlio, successiva alla redazione del testamento, preceda di vari anni la morte del testatore).

Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2018, n. 169

L’ingiuria grave richiesta dall’art. 801 c.c. quale presupposto necessario per la revocabilità di una donazione per ingratitudine, pur mutuando dal diritto penale la sua natura di offesa all’onore ed al decoro della persona, si caratterizza per la manifestazione esteriore del comportamento del donatario, che deve dimostrare un durevole sentimento di disistima delle qualità morali del donante e mancare rispetto alla dignità del donante. Ciò posto, La relazione extraconiugale intrattenuta dal coniuge donatario costituisce ingiuria grave solo se ad essa si accompagna un atteggiamento di disistima ed avversione da parte del donante.

Cass. civ., sez. II, ord., 10 ottobre 2018, n. 24965

L’ingiuria grave richiesta, ex art. 801 c.c., quale presupposto necessario per la revocabilità di una donazione per ingratitudine, pur mutuando dal diritto penale il suo significato intrinseco e l’individuazione del bene leso, tuttavia si distacca dalle previsioni degli artt. 594 e 595 c.p. e consiste in un comportamento suscettibile di ledere in modo rilevante il patrimonio morale del donante ed espressivo di un reale sentimento di avversione da parte del donatario, tale da ripugnare alla coscienza collettiva.

Cass. Civ. II sez. ord. 24 settembre 2018 n. 2247

L’articolo 802 del Codice Civile stabilisce un termine di prescrizione pari ad un anno a decorrere dal momento in cui il donante abbia acquisito la piena e sicura consapevolezza del compimento da parte del donatario di uno degli atti che legittimano l’esercizio del relativo diritto. (Nella specie, si è ritenuto che l’attore era decaduto dall’azione sul rilievo che il termine di cui all’art. 802 c.c. dovesse decorrere dal momento in cui, avendo in precedenza instaurato un analogo giudizio poi estinto, il donante aveva acquisito la necessaria certezza del comportamento gravemente ingiurioso tenuto nei suoi confronti dal donatario, certezza che non poteva essere esclusa dalla circostanza che tale condotta si fosse aggravata e protratta successivamente all’introduzione del precedente giudizio).

Cass. Civ. II sez. sentenza numero 1090 / 2007

Superbonus 110%, maggioranze bloccate da chi ha troppi millesimi

Da: ilsole24ore

La norma è chiara e la volontà politica anche: per far partire il 110% nei condomìni basta che in assemblea i lavori vengano approvati dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno un terzo delle quote millesimali (333,333 millesimi). Lo stabilisce il Dl Agosto in una disposizione inserita nel testo che deve essere ancora messo definitivamente a punto ma che, come anticipato dal Sole 24 Ore l’8 agosto scorso, va a risolvere una questione interpretativa importante.

Il problema delle maggioranze però, se risulta di facile soluzione in un condominio medio, dove la proprietà sia frazionata in 20-30 appartamenti di proprietari diversi, dei quali ciascuno possieda 35-50 millesimi, può diventare esplosiva in condomìni piccoli o dove un solo condòmino, raggruppando diverse unità immobiliari, finisce con il risultare titolare di 400 o anche 500 millesimi.

La questione, naturalmente, è sempre esistita e sono parecchi i condomìni nei quali le decisioni sono ostaggio del potere di veto di qualcuno che ha un peso in millesimi troppo forte. Ma d’altro canto proprio il Codice civile prevede il doppio binario per le maggioranze, quello delle teste e quello dei millesimi, in modo da costringere i proprietari a mettersi d’accordo nell’interesse comune.

È chiaro che questo nobile intento può trovare un ostacolo nell’indole del condomino medio, che cerca invece di assicurarsi sempre e comunque il proprio vantaggio personale.

In particolare, però, l’impegno per realizzare i lavori di ecobonus e/o sismabonus agevolati con il 110% di detrazione sembrerebbe offrire pochi appigli a chi volesse dichiararsi contrario. Nel senso che spesso la ragione di rifiuto di eseguire lavori di manutenzione straordinaria da parte dei condòmini con tanti millesimi deriva dal fatto che esiste una proporzione diretta tra riparto spese e millesimi e gli oneri possono essere pesantissimi.

Con il 110%, però, il rischio dovrebbe essere azzerato o molto ridimensionato perché, se ben condotta da un amministratore intelligente, la faccenda potrebbe concludersi con esborsi minimi o nulli.

In ogni caso se, in un condominio con 30 condòmini, uno possiede 500 millesimi e non vuole i lavori, c’è poco da fare. Lo stesso potrebbe accadere quando in assemblea ci sono 4 condòmini su 9, tre sono favorevoli ma rappresentano 300 millesimi e il quarto, contrario, da solo ne ha 400.

Solo se la casa avesse forti rischi sismici si potrebbe pensare di rivolgersi al sindaco e ottenerne un’ordinanza urgente per l’esecuzione dei lavori: il dissidente dovrebbe obbedire e la situazione si sbloccherebbe. Ma per l’ecobonus questa strada non è percorribile.

Affitto commerciale e canoni locativi maturati nel periodo del lock down

Il Tribunale di Roma con provvedimento del 29 maggio 2020, ha assunto una posizione assai interessante che si cala in un contesto generale caratterizzato da una notevole sensibilità in merito alla possibilità per il conduttore di immobile ad uso commerciale di sospendere o comunque mettere in discussione il pagamento del canone locativo nel periodo di lock-down.

Non esiste norma di carattere generale che preveda una sospensione dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione. L’assenza, da un lato, di una norma generale che detti una disciplina per tutti i rapporti di durata e la presenza, dall’altro, di una miriade di regole speciali emergenziali (sospensione dei termini di versamento di alcune imposte; proroga dei termini di pagamento delle rate di mutuo e dei finanziamenti; sospensione dei termini processuali) impone di prendere atto che il legislatore ha inteso, in relazione a talune, pur numerose, fattispecie, assumere iniziative di agevolazione ma nulla ha voluto disporre in ordine al quantum ed al quando del pagamento dei canoni di locazione commerciale o di affitto di azienda.

Nemmeno persuade il richiamo alle disposizioni di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c. Se è certamente possibile far discendere da tali disposizione un obbligo di collaborazione di ciascuna delle parti alla realizzazione dell’interesse della controparte quando ciò non comporti un apprezzabile sacrificio a suo carico, assai arduo ed in definitiva impercorribile appare invece il tentativo di dilatarne l’ambito applicativo sino a toccare in modo sensibile le obbligazioni principali del contratto, a partire dai tempi e dalla misura di corresponsione del canone; si tratterebbe, del resto, di esito interpretativo – oltre che sconosciuto alla giurisprudenza formatasi in argomento – che rischierebbe di minare la possibilità, per le parti, di confidare nella necessaria stabilità degli effetti del negozio (quanto meno, i principali) nei termini in cui l’autonomia contrattuale li ha determinati.

Non può trovare neppure accoglimento il richiamo all’art. 1467 c.c., trattandosi di rimedio incompatibile con la conservazione del contratto, ma idoneo solo a provocarne lo scioglimento.

Quanto all’impossibilità della prestazione ovvero al venir meno dell’obbligazione avente ad oggetto il corrispettivo per l’impossibilità di “utilizzare la prestazione contrattuale dovuta dalla resistente e specificamente usufruire non solo dei locali presso cui l’attività aziendale viene svolta, ma di tutto il complesso di beni che del ramo di azienda fanno parte”, occorre rilevare che un’applicazione combinata sia dell’articolo 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) che dell’articolo 1464 c.c.. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive), porta a ritenere che nel caso di specie ricorra una (del tutto peculiare) ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale (perché la prestazione della resistente è divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020). La conseguenze di tale vicenda sul contratto – ferma la circostanza che, come già osservato, alcuna delle parti ha manifestato la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale – non sono dunque né solamente quelle della impossibilità totale temporanea né quelle della impossibilità parziale definitiva (che determinerebbe, ex art. 1464, una riduzione parimenti definitiva del canone): trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.

Divisione ereditaria

Quando più soggetti sono chiamati a succedere in un’eredità, non trovano un accordo per la ripartizione dei beni, e il defunto ha stabilito quali devono essere destinati a ognuno, il giudice, su domanda di uno
degli stessi coeredi, può provvedere alla ripartizione del patrimonio ereditario e allo scioglimento della comunione.

Se, alla morte di una persona, l’eredità spetta pro quota a più persone che l’accettano, si costituisce una comunione ereditaria.
I singoli eredi diventano tra loro, “coeredi”.
La comunione ereditaria ha per oggetto i beni che costituivano il patrimonio del defunto, con esclusione di quelli attribuiti dallo stesso a uno o più soggetti determinati, detti “legati”.
La comunione ereditaria si scioglie con la divisione dell’eredità e consiste nel frazionamento tra i diversi
eredi, in proporzione alla quota che spetta a ognuno, dei beni parte della comunione.
In questo modo, ogni singolo erede diventa unico proprietario esclusivo dei beni che gli vengono assegnati.
La divisione ereditaria può essere fatta in tre modi, dal defunto con il testamento, su accordo unanime dei coeredi, per mezzo di un procedimento giudiziale di divisione.
In questa circostanza, lo scioglimento della comunione si ha per ordine del giudice, su domanda di uno
qualsiasi dei coeredi.
Chi può chiedere la divisione giudiziale e chi deve partecipare al
giudizio
Ogni coerede, qualunque sia la quota che gli spetta, si può rivolgere al Tribunale per ottenere lo scioglimento della comunione e la divisione dei beni ereditari.
A partire dal 2013, prima di avviare una causa relativa a una divisione è si deve seguire un procedimento di mediazione davanti a un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia, con l’assistenza di un avvocato.
Se la mediazione non viene esperita e la causa viene avviata lo stesso, entro la prima udienza il giudice può rilevare la “non procedibilità” della causa giudiziale.
La “non procedibilità” può essere fatta valere anche dalla controparte, vale a dire dal “convenuto”, che lo deve fare entro un preciso termine di decadenza.
Se la mediazione non riesce, la richiesta di divisione giudiziale può essere fatta in qualunque momento, anche a distanza di molti anni dall’apertura della successione, non essendo previsto nessun limite di tempo, salvo che il defunto abbia imposto che la divisione non si effettui sino al compimento del diciottesimo anno d’età del più giovane dei suoi eredi, oppure per un tempo massimo di cinque anni dalla sua morte.
Il giudizio di divisione deve essere promosso nei confronti dei coeredi che non abbiano rinunciato all’eredità e, se ce ne sono, dei creditori opponenti, vale a dire, i creditori di ogni erede che abbiano manifestato la loro opposizione.
AL giudizio devono partecipare anche i creditori che abbiano garanzie sui beni della massa ereditaria, come ad esempio, un’ipoteca iscritta su un immobile che apparteneva al defunto, e coloro che abbiano diritti su un bene immobile ereditario, come, ad esempio, l’inquilino che abbia in corso un contratto di locazione ultradecennale su un bene immobile oggetto di divisione.
Il Tribunale che segue il giudizio di divisione
Dopo avere tentato senza successo la mediazione con l’apposito procedimento, il coerede che voglia promuovere un giudizio di divisione si deve rivolgere al Tribunale del luogo nel quale si è aperta la successione, che coincide con l’ultimo domicilio del defunto.
Lo stesso se i beni che ricadono nella comunione si trovano in un luogo diverso.
Se ad esempio, il defunto è morto a Roma, ma i beni che ricadono nella comunione sono alcuni immobili che si trovano a Venezia e alcuni beni mobili che si trovano a Napoli, il Tribunale competente è sempre
quello di Roma.
La domanda di divisione si presenta al Tribunale con un atto di citazione che deve essere redatto da un avvocato.
Il processo di divisione davanti al giudice è strutturato in due fasi.
La divisione giudiziale
In caso di divisione giudiziale, il Giudice redige il progetto di divisione avvalendosi, soprattutto per le
stime dei beni, di esperti che può nominare egli stesso.
Una volta definito il progetto di divisione, il giudice lo deposita in cancelleria, in modo che i coeredi che
partecipano al giudizio ne possano prendere visione.
Il giudice fissa anche un’udienza per la discussione del progetto, nella quale sono invitati a partecipare i
coeredi.
Se un coerede non partecipa all’udienza, la mancata partecipazione equivale all’accettazione del progetto di divisione predisposto dal giudice.
Se all’udienza fissata dal giudice non sorgono contestazioni, lo stesso approva il progetto di divisione dichiarandolo esecutivo e stabilisce le modalità con i quali i lotti verranno attribuiti a ogni coerede.
Se sorgono contestazioni sul progetto di divisione, come potrebbe essere, ad esempio, la stima di un bene, viene instaurato un giudizio al termine del quale il giudice modifica il progetto di divisione e decide sulle contestazioni con un’apposita sentenza.
Dopo che eventuali contestazioni sono state risolte e il progetto divisionale è stato dichiarato esecutivo, le singole porzioni possono essere attribuite a ogni coerede.
Se i coeredi hanno quote tra loro diverse, le porzioni, che avranno valore tra loro diverso, vengono assegnate direttamente ai coeredi ai quali spettano.
Se i coeredi concorrono in misura uguale, ad esempio, tre eredi che concorrono ognuno per un terzo, e non trovano un accordo sulla ripartizione, l’assegnazione di ogni porzione avverrà con estrazione a sorte.
La divisione a domanda congiunta
La divisione “a domanda congiunta” è disciplinata all’articolo 791 bis del codice di procedura civile.
Quando non ci sono contestazioni, ci si può rivolgere al Tribunale in modo che il giudice nomini un notaio o un avvocato al quale affidare le modalità della divisione.
In questo caso, la divisione viene detta “a domanda congiunta” perché il ricorso è presentato dagli interessati.
Se manca qualche firma il ricorso viene dichiarato inammissibile e la procedura si blocca.
Dopo avere sentito le parti, il professionista incaricato a predispone il progetto di divisione dispone la vendita dei beni agevolmente divisibili.
Ogni interessato può ricorrere al giudice entro trenta giorni, al fine di opporsi alla vendita dei beni o contestare il progetto di divisione.
Se non ci sono opposizioni, il giudice dichiara esecutivo il progetto con decreto e chiede al professionista incaricato di portare a termine la divisione.

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Disposizioni del “decreto rilancio” in tema di rivalutazione di partecipazioni e terreni

L’emergenza Coronavirus ha determinato un’alluvione di provvedimenti legislativi emergenziali, molti dei quali miranti alla sospensione o alla proroga di scadenze fiscali aventi una diretta e rilevante incidenza sull’attività notarile (basti citare la sospensione dei termini in materia di agevolazioni fiscali per acquisto “prima casa”, introdotta dall’art. 24 D.L. 8 aprile 2020, n. 23, o quella in tema di presentazione della dichiarazione di successione, di cui al D.L. 17 marzo 2020, n. 18, come da Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 3 aprile 2020).

Tra tali norme spicca l’art. 137 D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. decreto rilancio), che ha disposto una “eccezionale” proroga infrannuale, per l’anno 2020, dei termini relativi al procedimento di rivalutazione delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentari e dei terreni di cui agli artt. 5 e 7 l. 28 dicembre 2001, n. 448.

di Edoardo Moroni notaio in Milano

Come da consuetudine, infatti, il legislatore nella legge di bilancio per l’anno 2020 (art. 1, commi 693 e 694, l. 27 dicembre 2019, n. 160) aveva già provveduto alla rituale proroga dei termini per il possesso dei cespiti da rivalutare (al 1° gennaio 2020), per il pagamento dell’imposta sostitutiva (al 30 giugno 2020) e per la redazione e giuramento della perizia (al 30 giugno 2020).

Col recente intervento gli stessi termini sono stati ulteriormente differiti:

  • al 1° luglio 2020, quanto alla data di riferimento per il possesso delle partecipazioni e dei terreni;
  • al 30 settembre 2020, sia per la decorrenza del pagamento integrale o della prima rata dell’imposta sostitutiva, sia per il termine perentorio entro il quale provvedere alla redazione e al giuramento della perizia.

Si rammenta che:

  • oggetto della rivalutazione in parola sono le partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati (qualificate o non qualificate ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. c e c-bis, T.U.I.R.) e i terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti da persone fisiche (che non li possiedono in regime di impresa), società semplici e associazioni ad esse fiscalmente equiparate, enti non commerciali e soggetti non residenti le cui plusvalenze sono imponibili in Italia;
  • l’imposta sostitutiva può essere pagata in unica soluzione, entro il termine sopra indicato, ovvero rateizzata sino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, la prima delle quali da pagarsi entro il medesimo termine; sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata;
  • l’importo dell’imposta sostitutiva rimane fissato, in ogni caso, all’aliquota dell’11%, sia per le partecipazioni sia per i terreni (parificazione già prevista per la proroga contenuta nella legge di bilancio 2020);
  • per le partecipazioni per le quali il contribuente si è avvalso della rivalutazione (riferita alla frazione di patrimonio netto dalle stesse rappresentata), gli intermediari abilitati all’applicazione dell’imposta sostitutiva di cui al d. lgs. 21 novembre 1997, n. 461, e s.m.i. (imposta sul c.d. capital gain) tengono conto del nuovo valore in luogo del costo di acquisto soltanto se prima della realizzazione della plusvalenza ricevono copia della perizia;
  • per i terreni, il valore risultante dalla perizia di stima costituisce “valore normale minimo di riferimento” ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta di registro.

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