Data Ud. : 27 mag 2014
Estensore: Giuseppe Barbato
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato la società Grand Hotel Des Alpes S.n.c.,) con sede in San Martino di Castrozza, via Passo Rolle n. 118, in persona del legale rappresentante, conveniva in giudizio il Condominio Eurotel, in persona dell’amministratore pro tempore, chiedendo di dichiarare la nullità e, in subordine, di annullare la deliberazione dell’assemblea condominiale del 31 ottobre 2012 nella parte in cui era stata determinata in misura di Euro 58.479,36 la sua quota di partecipazione alla spesa sostenuta per la manutenzione straordinaria del tetto condominiale.
Premesso che con la deliberazione impugnata l’assemblea condominiale, dopo aver condiviso l’operato dell’amministratore, il quale si era determinato, ex art. 1135, 2 co., c.c., a procedere all’esecuzione di lavori di rifacimento del tetto condominiale per l’importo di Euro 121.832,00, aveva stabilito di suddividere la detta somma in base ai millesimi di proprietà, ponendo pertanto a suo carico l’importo di Euro 58.479,36 per 480 millesimi, l’attrice eccepiva l’illegittimità di tale riparto per violazione dell’art. 1123, 2 e 3 co., c.c. e comunque dei principi in materia di suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria del tetto condominiale, rilevando al riguardo che l’unità immobiliare di sua proprietà è coperta dal tetto per meno di un quarto della sua superficie totale, essendo per il resto coperta da una terrazza/cortile di proprietà esclusiva degli altri condomini.
Parte attrice evidenziava, quindi, che la sua proprietà si trova solo parzialmente nella proiezione verticale del tetto verso il basso, sicché riceve da questo un’utilità circoscritta alla sola limitata porzione coperta; assumeva, pertanto, di non poter essere chiamata a rispondere della spesa in oggetto con tutti i suoi 480 millesimi.
La società Grand Hotel Des Alpes S.n.c. rilevava inoltre che erano stati posti a suo carico anche i costi della coibentazione del tetto, e ciò in violazione dell’art. 1123, 2 co., c.c., non ricevendo essa attrice alcun vantaggio dalla detta opera, neppure con riguardo alla minore spesa relativa al riscaldamento centralizzato, visto che non ne usufruiva.
Sul punto rappresentava, infine, che in epoca successiva alla costruzione dell’edificio e alla predisposizione delle tabelle erano state realizzate due nuove mansarde nel sottotetto, di cui le tabelle in vigore non tenevano conto.
Costituitosi in giudizio in persona del suo amministratore, il Condominio Eurotel contestava la domanda avversaria, chiedendone il rigetto.
Premesso, fra l’altro, che in data 31 ottobre 2012 l’assemblea condominiale aveva approvato, con il voto favorevole di tutti i partecipanti, all’infuori della società attrice, l’operato dell’amministratore con riguardo alla necessità e all’urgenza di eseguire i lavori di rifacimento del tetto in base alle acquisite perizie tecniche, alla scelta della ditta esecutrice, al crono-programma dell’esecuzione e al riparto dei relativi costi sulla base delle tabelle millesimali, il condominio convenuto assumeva l’inapplicabilità del 2 e del 3 co. dell’art. 1123 c.c., stante la riconducibilità della fattispecie in esame nel campo operativo del 1 co. della medesima disposizione codicistica.
Parte convenuta eccepiva altresì l’infondatezza della prospettazione dicontroparte anche in ordine alla coibentazione del tetto, trattandosi di opera che serviva a proteggerlo dal calore delle sottostanti abitazioni, al fine di prevenire inconvenienti connessi allo scivolamento della neve dalle falde per scioglimento; evidenziava inoltre che l’esecuzione dell’opera di coibentazione consentiva il conseguimento di benefici fiscali a vantaggio di tutti i condomini, stante la possibilità di recuperare il 55 % dei costi consentita dalle vigenti disposizioni in materia di risparmio energetico.
L’impugnazione della delibera assembleare proposta da parte attrice non appare fondata e va pertanto rigettata.
Va in primo luogo rilevato che, stando a quanto dedotto e documentato in atti, il tetto dell’edificio condominiale in questione funge da copertura per tutte le unità immobiliari di proprietà esclusiva, ivi compresa quella in titolarità della società attrice, ciò significando che, in ragione del disposto di cui all’art. 1117 c.c. e delle sue caratteristiche strutturali e funzionali, rientra senz’altro tra i beni comuni e che, quindi, tutti i condomini, essendone comproprietari (come peraltro confermato dall’allegata visura tavolare), sono gravati dall’obbligo di partecipare alla suddivisione delle spese necessarie per conservarne lo stato di manutenzione e per usufruirne; il che, al di là del richiamo, in citazione, anche al 3 co. dell’art. 1123 c.c. (la cui operatività può sin d’ora senz’altro escludersi, non venendo in rilievo nel caso di specie un bene comune destinato a servire soltanto alcune proprietà esclusive, ove solo si consideri che una porzione della proprietà attorea, quantificabile in misura prossima al 30 % del totale, si trova nella proiezione verso il basso del tetto in oggetto e, quindi, usufruisce della copertura assicurata dallo stesso), non appare invero controverso, risultando, in sostanza, oggetto di effettiva contestazione unicamente l’individuazione della modalità di ripartizione, assumendosi, da parte attrice, che nel caso di specie deve trovare applicazione il criterio indicato nel 2 co. dell’art. 1123 c.c..
Come già accennato nella narrativa iniziale, secondo la prospettazione svolta in citazione la società Grand Hotel Des Alpes snc – essendo proprietaria di un’unità immobiliare (costituita, come si desume dalla consulenza tecnica di parte prodotta come doc. n. 8, da un volume interrato sotto il livello del piano terra ed esteso su tutta la superficie catastale di pertinenza del mappale 629 c.c. Siror su cui sorge il Condominio Eurotel) di complessivi mq. 2.037,60, di cui soltanto una parte coincidente con la proiezione verticale del tetto verso il basso (nella detta perizia la superficie occupata in pianta dal manto di copertura del condominio Eurotel è stata quantificata in misura del 30,76 % della superficie dei locali interrati), visto che, come precisato dal tecnico di parte attrice nell’elaborato in atti, la residua superficie (pari a circa il 70 % del totale) del solaio di copertura dei locali interrati “non occupata in pianta dal volume edilizio del condominio Eurotel è utilizzata in parte come parcheggio ed in parte come area di pertinenza e passaggio verso le aree comuni ai condomini” – dovrebbe rispondere delle spese per la conservazione e il godimento del tetto, non già in ragione millesimale, ma in base all’art. 1123, 2 co., c.c., avuto riguardo, quindi, all’effettiva utilità che il detto bene comune, per come è conformato, ossia per il fatto di coprire soltanto il 30 % dell’unità interrata, è obiettivamente destinato ad arrecare a quest’ultima.
Siffatta prospettazione non appare condivisibile.
Al riguardo mette conto evidenziare che la proprietà esclusiva dell’attrice, pur essendo coperta, in misura prossima al 70 %, da un cortile/parcheggio, usufruisce, quale copertura del residuo 30 %, dell’intero tetto condominiale per tutta la sua estensione (quantificata in complessivi mq. 626,70), ciò significando che la società Grand Hotel Des Alpes si serve di tale bene comune nella sua interezza, e non soltanto di una parte di esso (come si sarebbe verificato se la proiezione verticale del tetto verso il basso non fosse rientrata interamente all’interno della area di proprietà attorea), il che di per sé induce a ritenere che la detta società non faccia un uso del tetto diverso, in termini quantitativi, da quello degli altri condomini e, quindi, a escludere la riconducibilità della fattispecie in esame nel campo applicativo del 2 co. della citata disposizione codicistica.
A tale conclusione vi è ragione di addivenire, indipendentemente dal rilievo appena esposto, anche in base al principio di diritto (che non vi è ragione di disattendere) secondo cui “in tema di condominio negli edifici, le parti dell’edificio – muri e tetti – ( art. 1117, n. 1 cod. civ.) ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, cod. civ.) – deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 cod. civ., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ.” (così, da ultimo, Cass., n. 64/13; nello stesso senso Cass., n. 11423/90; non appare valorizzabile in senso contrario Cass., n. 6359/96 citata da parte attrice, in quanto si riferisce a una fattispecie concreta del tutto diversa da quella per cui è causa, visto che in quel caso le spese di rifacimento del tetto dell’edificio condominiale erano state poste a carico anche dei proprietari di un separato corpo di fabbrica soltanto perché quest’ultimo era stato ritenuto funzionalmente collegato al detto edificio, e non perché anch’esso risultava coperto dal tetto oggetto dei lavori).
Non può trovare accoglimento neppure il motivo di impugnazione della deliberazione assembleare relativo alla coibentazione del tetto.
Stante l’inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, che è destinato a proteggere l’intero edificio, e non soltanto gli ultimi piani, da tutti gli agenti atmosferici, quindi anche dal caldo e dal freddo, nella prassi giurisprudenziale di legittimità si è avuto modo di precisare (in ordine a una fattispecie simile a quella di causa, essendosi anche in quel caso dedotto dalla parte impugnante che le spese relative all’isolamento termico del tetto dovevano essere poste a carico dei soli proprietari degli ultimi piani, essendo gli unici a beneficiarne), con argomentazioni qui condivise, che non è possibile distinguere la parte del tetto costituente la copertura esterna del fabbricato, da quella sottostante destinata ad assicurare l’isolamento termico e che quindi non può applicarsi per la ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento e la manutenzione di quest’ultima una disciplina diversa da quella stabilita per l’altra (in tal senso, v Cass., n. 4403/99, ove, fra l’altro, è stata richiamata la già citata Cass., n. 11423/90).
Aggiungasi a ciò per mera completezza espositiva che, come persuasivamente evidenziato nella relazione tecnica depositata dal condominio, sul punto non contraddetta dal tecnico di parte attrice nell’elaborato prodotto come doc. n. 8, la coibentazione è stata eseguita anche al fine di evitare dispersioni termiche provenienti dall’interno del fabbricato e, di conseguenza, lo scioglimento e lo scivolamento degli strati nevosi, nonché il loro accumulo nella parte più debole dello sporto, ciò significando che dal lavoro in contestazione hanno comunque tratto vantaggio tutti i condomini, e non soltanto i proprietari delle abitazioni sottotetto.
Alla luce dei rilievi svolti non appare dunque legittimo addivenire a una ripartizione della spesa oggetto dell’impugnata delibera assembleare provvedendo alla preventiva detrazione dell’intero importo riferibile all’opera di coibentazione.
Ai fini della definizione del presente giudizio non assume, infine, alcun rilievo neppure la realizzazione, dopo la costruzione dell’edificio, di due nuove mansarde abitabili, trattandosi di circostanza di fatto eventualmente da dedurre a sostegno di una richiesta di modifica delle tabelle millesimali (che peraltro, stando a quanto dedotto in, atti, costituisce oggetto di separato e distinto giudizio tuttora pendente tra le stesse parti), di talché, nel ripartire i costi di rifacimento del tetto, l’assemblea condominiale non poteva che applicare le tabelle all’epoca vigenti.
Per tutto quanto detto l’impugnazione della delibera assembleare del 31 ottobre 2012 deve essere rigettata.
Le spese di lite, liquidate (ai sensi del D.M. n. 55 del 2014, essendosi l’attività difensiva esaurita nella vigenza di tale testo normativo) come da dispositivo (tenendo conto che l’attività istruttoria è consistita nella sola acquisizione documentale e che nelle memorie conclusionali non sono state affrontate questioni ulteriori e diverse da quelle trattate nei precedenti scritti difensivi), devono gravare sulla parte attrice in quanto soccombente.
P.Q.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa proposta dalla società Grand Hotel Des Alpes S.n.c., con sede in San Martino di Castrozza, via Passo Rolle n. 118, in persona del legale rappresentante, nei confronti del Condominio Eurotel, con sede in San Martino di Castrozza, frazione di Siror, via Passo Rolle n. 150, in persona dell’amministratore pro tempore, disattesa ogni contraria domanda, istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
– rigetta le domande di parte attrice;
– condanna parte attrice a rifondere alla parte convenuta le spese di lite, che liquida in Euro 7.625,00 per compenso di difesa, oltre rimborso spese forfetarie e accessori di legge.
