Di chi è il sottotetto?

(Cass. civ. n. 10269/2023)

Cassazione entra nel campo delle proprietà condominiale ribadendo che quando il denominato sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo e non come vano un mero vano tecnico, con funzioni i isolamento termico e quando il vano non vi è un titolo chiarificatore (elemento principale per declararne la proprietà), è da considerarsi condominiale.

Scrive la Suprema Corte: “il vano sottotetto è di proprietà del Condominio, quando ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo e oggettiva destinazione concreta, sia pure in via solo potenziale, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. La presunzione di condominialità, infatti, trova applicazione ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi.”

Pertanto innanzitutto va stabilito se esiste un titolo che assegna la proprietà (atto pubblico e/o regolamento di condominio) poi va vita la destinazione la struttura del vano.

@ Avv. Pietro Saija 2023

Presunzione di condominialità del lastrico solare

La Cassazione ricorda che l’individuazione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 C.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non può operare relativamente a beni che sono oggettivamente destinati al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. In questo senso, l’art. 1117 C.c.:

citazione“non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene…, che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari”.

Relativamente al lastrico solare, che assolve alla funzione di copertura dell’edificio e rientra, dunque, nel novero delle parti comuni, la presunzione di condominialità può essere vinta solo con contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, emergenti in modo inequivoco e chiaro.

La Corte d’appello ha ritenuto, con argomentazioni non sindacabili in sede di legittimità, che l’atto di donazione, costituente il titolo da cui è nato il condominio, non contenesse elementi idonei a superare la presunzione iuris tantum di proprietà comune. In questa prospettiva, è irrilevante che il bene non sia menzionato nell’elenco delle cose comuni, contenuto nell’atto di donazione.

Per questi motivi, la Suprema Corte respinge il ricorso

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Privacy in condominio

Nell’ordinanza 7 ottobre 2022, n. 29323, la Corte di Cassazione afferma che costituisce indebita diffusione dei dati personali ex artt. 11 e 15 D.lgs. 196/2003 l’affissione, da parte dell’amministratore di un condominio, nell’androne del palazzo accessibile a terzi, di un avviso di convocazione (già in precedenza comunicato ai singoli condomini) con allegato un ordine del giorno contenente la richiesta di conciliazione di un condomino in relazione a un decreto ingiuntivo intimatogli dallo stesso condominio, atteso che l’esposizione di informazioni sulla sua posizione debitoria rientra nel concetto di “dati personali” il cui trattamento, in quanto inerente dati già in precedenza comunicati ai condomini, deve considerarsi ingiustificato ed eccedente rispetto al fine. 

Ha altresì chiarito che la trasparenza che l’amministratore di condominio deve avere nell’esercizio del suo mandato va bilanciata con il divieto di inserire, in detta bacheca, dati relativi ai singoli condomini (posizioni debitorie, o inviti personali al singolo condomino ….).

Ma il principio evidenziato della trasparenza rende corretto l’inserimento di messaggi generali sull’andamento del condominio (ad esempio malfunzionamenti, regolamenti, utilizzo degli spazi comuni).

Cambiano i bonus

Non c’è solo il superbonus, al 90 o al 110 per cento per le villette e i condomìni. Sono almeno altre dieci le agevolazioni dedicate alla casa sulle quali la prossima legge di Bilancio potrebbe intervenire. Anche perché, per alcune di queste, a fine 2022 è programmata la scadenza o, comunque, un cambio sostanziale delle regole di ingaggio.

In assenza di interventi, non ci saranno invece scossoni particolari per alcune delle detrazioni più utilizzate dai contribuenti italiani. Il bonus ristrutturazioni ordinario al 50% e l’ecobonus al 50 e 65% (utilizzato, tra i tanti interventi, per la sostituzione di caldaie e infissi) andranno avanti fino a tutto il 2024. La manovra 2022, infatti, aveva già programmato una proroga pluriennale per molti sconti. È successo anche per l’ecobonus per lavori di ristrutturazione globale degli edifici (con percentuali fino al 75%), per il sismabonus (fino all’85%), per lo sconto dedicato ai lavori combinati di messa in sicurezza antisismica ed efficientamento energetico (anche questo, fino all’85%), per il bonus verde del 36% e per il bonus mobili.

Proprio questo sconto fiscale, però, dovrà fare i conti con un cambio importante di regole, che penalizzerà i contribuenti. Se, infatti, la detrazione Irpef per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (da agganciare sempre a un lavoro di ristrutturazione più ampio) resterà al 50%, cambia in maniera importante il limite di spesa. E questo, nei fatti, si tradurrà in un’agevolazione più magra. Da gennaio 2023, il tetto massimo viene dimezzato da 10mila a 5mila euro: la quota agevolata scende, allora, da 5mila a 2.500 euro. Il limite più basso di 5mila euro è confermato anche per il 2024, quando l’agevolazione arriverà al traguardo.

Per diversi bonus confermati, poi, ce ne sono almeno due che chiudono il loro percorso. Quello che, in questi anni, ha movimentato più lavori è sicuramente il bonus facciate, ridotto già dal 90% del 2021 al 60% dell’anno in corso. Al momento, e salvo correzioni della prossima legge di Bilancio, questa agevolazione non farà altra strada: entro dicembre andranno effettuati tutti i pagamenti per mantenere la detrazione al 60 per cento. Per questi sconti vale sempre il principio di cassa.

Discorso simile (si veda anche l’altro articolo in pagina) per il bonus barriere architettoniche al 75%: scadenza al 31 dicembre anche per la detrazione Irpef o Ires dedicata alla realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici esistenti. Possibile sfruttarla solo per pochi giorni ancora per lavori come rampe, ascensori e piattaforme elevatrici. Questi stessi interventi restano, però, agevolabili nel quadro del nuovo superbonus al 90%, ma solo come interventi trainati.

Si prepara, invece, a cambiare percentuale il sismabonus acquisti, l’agevolazione dedicata a chi compra da imprese immobili che sono frutto di una demolizione con ricostruzione. Fino al 31 dicembre prossimo ci sarà l’agevolazione al 110% per i rogiti che rispettino alcune condizioni, come la sottoscrizione di un preliminare di vendita entro il 30 giugno scorso e il pagamento di acconti con lo strumento dello sconto in fattura. Dal 1° gennaio prossimo e per tutto il 2024, poi, resterà a disposizione la detrazione al 75% o all’85 per cento.

Fonte: sole24ore.it

Condominio – Esecuzione di opere straordinarie e obbligatorietà di un fondo per le spese

Tribunale di Milano 13 dicembre 2021 n° 10293

La violazione dell’articolo 1135 comma 1 numero 4, che prevede ” l’assemblea dei condomini provvede … alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”, comporta la nullità della delibera contente l’approvazione della spesa in quanto l’articolo in questione ha natura precettiva e inderogabile che non può essere superata dalla volontà delle parti.

L’articolo 1102 del Codice Civile non legittima qualsivoglia uso particolare del bene comune da parte del condominio

Il legale rappresentante di una società a responsabilità limitata, proprietaria di un locale facente parte di un condominio, presentava istanza all’assemblea, chiedendo di essere autorizzato ad affiggere sulla facciata principale un’insegna pubblicitaria. Tuttavia, in entrambe le occasioni, la richiesta veniva respinta, così il titolare affiggeva ugualmente il cartellone promozionale.

Il conduttore di altro appartamento, ritenendo di aver subito una turbativa del suo possesso, in quanto l’esposizione della tabella doveva ritenersi lesiva del decoro del fabbricato, sollecitava il Condominio ad agire in giudizio, ai sensi dell’articolo 1170 del Codice Civile, chiedendo al Tribunale la riduzione in pristino dello stato dei luoghi e la rimozione dell’insegna.

Con sentenza del 28 aprile 2021 n. 1178, la Terza Sezione del Tribunale di Brescia scioglieva, dunque, la propria riserva e dopo aver dichiarato irrilevanti sia l’obbligo di affissione dell’insegna, in quanto non vi era alcun riscontro nella normativa richiamata dalla parte, sia la presentazione della SCIA, in quanto la presentazione del titolo, riguardando esclusivamente il rapporto con l’ente pubblico, lasciava inalterato quello tra privati, confermava l’illegittimità della condotta della società convenuta e la turbativa del possesso posta in essere mediante affissione dell’insegna sulla facciata del fabbricato, pertanto la condannava al pagamento delle spese processuali a favore del Condominio attore.

Agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie condominiali

L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 e consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2021 la detrazione è elevata al 50% e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati.
In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva). Anche questa detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Cessione del credito e opzione per il contributo sotto forma di sconto

Ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 (c.d. Decreto Rilancio), i soggetti che negli anni 2020 e 2021 sostengono spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

  • per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari
  • per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

AdE

Superbonus più facile per i condomini (anche con condono in corso): la procedura per sanare gli abusi edilizi

Le novità: la proroga al 2023 e il via libera all’agevolazione anche per casa con condono in corso

Il prolungamento del Superbonus al 110% fino al 2023 non è presente nel Piano nazionale di ripresa e resilienza, ma il premier Draghi parlando all’Aula il 27 aprile ha spiegato che la misura è tra i tasselli economici fondamentali per la ripresa del Paese e per questo va semplificato e prorogato, impegnandosi a inserire in legge di Bilancio le risorse per coprire fino a tutto il 2023.
I conti però si potranno fare, per quanto riguarda la manovra, solo a dicembre, cosa che potrebbe rallentare la misura nella seconda parte dell’anno. Ecco che allora i senatori del M5S in una nota congiunta spiegano di voler iniziare «a studiare dei percorsi alternativi rispetto alla manovra», perché ci sarebbe «lo spazio per individuare in altre sedi i fondi necessari per finanziare l’estensione».
Intanto, tocca al decreto legge sulle Semplificazioni, che il governo approverà a maggio per sostenere l’attuazione del Pnrr, dedicare un capitolo al Superbonus. Nella bozza si parla infatti di snellimento delle procedure e rendere più semplice l’accesso all’incentivo per i condomini che ne faranno richiesta con il ministero della Transizione ecologica che sostanzialmente dà semaforo verde anche a quelli che hanno in corso «domande di condono edilizio». L’obiettivo è di evitare che eventuali «irregolarità» riferibili a «una singola unità immobiliare» impediscano agli altri appartamenti di acquisire la certificazione di «stato legittimo» e accedere così al Superbonus. Qualora però la richiesta di sanatoria venisse successivamente respinta, si legge nella bozza, scatterebbe la revoca delle agevolazioni. Ma c’è di più: nella bozza del decreto Investimenti, approvato il 29 aprile dal Cdm, viene stabilito che i condomini possano usufruire del Superbonus per tutto il 2022 senza bisogno di aver completato almeno il 60% dei lavori entro giugno, così come era previsto finora.
Ma andiamo con ordine vediamo le novità e poi scopriamo come fare la sanatoria degli abusi edilizi e ottenere così l’agevolazione.

Superbonus anche a chi non ha completato i lavori al 60%.

Come detto, il Superbonus diventa più semplice per i condomini. La novità contenuta nella bozza del decreto Investimenti prevede che i condomini possano usufruire del Superbonus per tutto il 2022 senza bisogno di aver completato almeno il 60% dei lavori entro giugno, come era previsto fino a ora.

Superbonus anche per alberghi e pensioni

Tra le novità anche l’estenzione del Superbonus al 110% anche per altre classi di immobili prima non considerate, come alberghi e pensioni. La proposta messa a punto dal ministero prevede infatti di estendere l’ambito di applicazione del Superbonus anche agli interventi effettuati su immobili con classe catastale D/2, cioè «alberghi e pensioni».

Cosa sono gli abusi edilizi

Labuso edilizio non ancora sanato non è di per sé un impedimento all’ottenimento del Superbonus al 110%, l’agevolazione prevista dal decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (31 dicembre 2022 per i condomini, in attesa della conferma definitiva della proroga al 31 dicembre 2023), per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici e di installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.
Come prima cosa, per poter iniziare i lavori di ristrutturazione e chiedere il Super bonus, bisogna incaricare un tecnico abilitato che avrà il compito di certificare mediante asseverazione di conformità urbanistica l’assenza di irregolarità presenti sull’immobile o, diversamente, la presenza di «difformità edilizie», quando cioè tra le planimetrie depositate presso Comune e Catasto e lo stato reale dell’immobile ci sono delle incongruenze. In caso di edifici antichi, queste possono esserci per l’approssimazione con la quale si disegnavano e si depositavano le planimetrie prima della Seconda guerra mondiale, ma in tutti gli altri casi sono il frutto di interventi non dichiarati di modifica della struttura, delle finestre, delle scale, se non addirittura una difformità originaria, ovvero quando l’opera è stata fin dall’inizio realizzata in assenza dell’autorizzazione della pubblica amministrazione o non rispettando il progetto depositato in Comune. In tutti questi casi siamo nei cosiddetti «abusi edilizi».

Come verificare se ci sono «difformità edilizie»

Per assicurarsi che vi sia corrispondenza tra immobile e titolo edilizio, il tecnico abilitato o lo stesso proprietario dell’immobile devono acquisire tutte le pratiche con le eventuali varianti in corso d’opera o successive alla costruzione, in virtù delle quali è stata a suo tempo autorizzata la realizzazione dell’edificio. I documenti si richiedono in copia conforme all’Ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’immobile. Stessa cosa vale per il Catasto dove si devono chiedere le planimetrie depositate che verranno così confrontate con le autorizzazioni reperite in Comune. Se l’edificio è storico (ovvero, realizzato prima del 1945) potrebbero mancare le autorizzazioni. In questo caso sarà il tecnico incaricato a dover stilare una descrizione fedele dell’immobile.

La tolleranza del 2% sugli abusi edilizi

Nel caso di piccole difformità edilizie la procedura è piuttosto semplice. Stiamo parlando di spostamenti di pareti interne, l’apertura di una porta o la creazione di un nuovo bagno, insomma minimi cambiamenti di distanze, volumi, altezze e superfici per i quali è ammessa una tolleranza tra stato di fatto e progetto entro il limite del 2%. In questo caso è sufficiente che il professionista produca una «dichiarazione sostitutiva di atto notorio» che certifichi che la discordanza rispetta tale limite massimo per accedere al Superbonus. Il limite di abusivismo del 2% è stato fissato nel Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) all’art. 49, comma 1, in cui si dice che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”. Se si resta sal di sotto di questo tetto percentuale non si deve procedere alla sanatoria.

Come fare la sanatoria

Quando le difformità edilizie superano il tetto del 2%, allora si deve procedere con la richiesta di una sanatoria edilizia. In genere basta presentare in Comune una richiesta, che preveda il pagamento di una sanzione calcolata sull’entità dell’abuso. Questo permetterà di regolarizzare l’immobile. Ci sono però dei casi in cui l’abuso deve essere abbattuto, ripristinando la condizione originaria dell’immobile. Il Testo Unico Edilizia chiarisce all’art. 50 che “il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49”. In sostanza, la procedura di “sanatoria” richiede la sussistenza delle condizioni che avrebbero determinato il rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione dell’opera. In presenza delle condizioni prescritte, l’autorizzazione ha efficacia retroattiva, cioè vengono meno gli impedimenti alla concessione dell’agevolazione fiscale. A questo punto si potrà procedere con la richiesta degli incentivi come il Superecobonus 110%.

Quando la sanatoria è in corso

Ma se l’iter della sanatoria non è concluso (come si sa, ci sono immobili oggetti di sanatoria le cui pratiche stazionano da tempo negli uffici comunali preposti) è possibile richiedere il Superecobonus? Il nuovo decreto Semplificazioni nella bozza viene di fatto a confermare quanto già detto dal Consiglio Superiore dei lavori pubblici, che nel rispondere a un quesito aveva ammesso alla detrazione “anche gli immobili per i quali sia in corso la pratica di definizione, in sanatoria, fatta salva la restituzione delle detrazioni di cui si è usufruito, in caso di conclusione con esito negativo della pratica stessa”.

© corriere della sera.

ASSEMBLEE CONDOMINIALI IN TEMPO DI CORONAVIRUS

Se il DPCM del 18 ottobre 2020 ha sconsigliato vivamente le riunioni private consigliando di utilizzare mezzi telematici, in merito alle assemblee condominiali la Legge non si è voluta adeguare. Eppure il DPCM di agosto ha aperto la strada delle assemblee telematiche anche alle società. Vi è da dire che i regolamenti condominiali, sopratutto quelli contrattuali (redatti al momento della costruzione e di lì mai cambiati), sono stati spesso redatti quando oltre la penna e la macchina da scrivere nessun altro elemento poteva aiutare il segretario nella redazione del verbale. Quindi per tutti quei condomini che devono ancora adeguare il regolamento condominiale alle novità tecnologiche che i nostri tempi impongono, non resta che chiedere l’autorizzazione di tutti i condomini.

Da giurista, sarei molto propenso a estendere le regole delle assemblee societarie anche alle assemblee condominiali; questa mia opinione si basa sul criterio secondo cui le regole che attualmente regolano le attività delle assemblee condominiali sono quasi tutte in comune con le regole delle assemblee societarie.

Gli articoli del web al mio contrario continuano a preferire la strada dell’assemblea in presenza seppur con tutti i presidi prescritti dalla Legge.

Forse è ora di aggiornarci?

Pietro Saija