Quando il regolamento di condominio non elenca delle disposizioni che vietano l’esercizio di determinate attività (come ad es. uffici, pensioni, case famiglia….) e non rimanda a pregiudizi specifici che si intendono evitare (tranquillità, signorilità dell’edificio) che, comunque, non vieti l’utilizzo dei singoli appartamenti per sfruttamento turistico/ricettizio, può essere di supporto l’articolo 844 del codice di rito che prevede : “ll proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi“.
In merito la Suprema Corte ha evidenziato alcuni criteri per valutare il limite di tollerabilità quali
a. della situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, in base all’attività svolta normalmente in quel
determinato contesto;
b. della sensibilità del c.d. uomo medio;
c. della tutela del diritto alla salute, protetto in via diretta e primaria dalla Costituzione;
d. della priorità dell’uso, che pur costituisce un criterio secondario“.
La sentenza numero 3090 del 1993 ha stabilito che
deve aversi riguardo, per desumere il criterio di valutazione della normale
tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla
destinazione assegnata all’edificio dalle disposizione urbanistiche o, in mancanza,
dai proprietari; in particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una
funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad
un tempo ad abitazione e ad esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale, cui
è informato l’art. 844 c.c., impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di
natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi
costituzionali le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle
utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali“.
