Autore: Pietrosaija

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ASSEMBLEE CONDOMINIALI IN TEMPO DI CORONAVIRUS

Se il DPCM del 18 ottobre 2020 ha sconsigliato vivamente le riunioni private consigliando di utilizzare mezzi telematici, in merito alle assemblee condominiali la Legge non si è voluta adeguare. Eppure il DPCM di agosto ha aperto la strada delle assemblee telematiche anche alle società. Vi è da dire che i regolamenti condominiali, sopratutto quelli contrattuali (redatti al momento della costruzione e di lì mai cambiati), sono stati spesso redatti quando oltre la penna e la macchina da scrivere nessun altro elemento poteva aiutare il segretario nella redazione del verbale. Quindi per tutti quei condomini che devono ancora adeguare il regolamento condominiale alle novità tecnologiche che i nostri tempi impongono, non resta che chiedere l’autorizzazione di tutti i condomini.

Da giurista, sarei molto propenso a estendere le regole delle assemblee societarie anche alle assemblee condominiali; questa mia opinione si basa sul criterio secondo cui le regole che attualmente regolano le attività delle assemblee condominiali sono quasi tutte in comune con le regole delle assemblee societarie.

Gli articoli del web al mio contrario continuano a preferire la strada dell’assemblea in presenza seppur con tutti i presidi prescritti dalla Legge.

Forse è ora di aggiornarci?

Bozza autorizzazione svolgimento assemblea in videoconferenzaDownload

Pietro Saija

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Mediazione civile e commerciale in tema di danni da infiltrazioni in un appartamento in condominio

La sentenza n.23886 del 12 dicembre 2019 del Tribunale di Roma chiarisce se i danni da infiltrazione subiti da un appartamento all’interno di un contesto condominiale debbano essere ricondotti al disposto di cui all’articolo 5, comma 1 bis, del Decreto legislativo 28/2020 richiamato dall’art 71 quater disp. Att. del Codice civile.

Il Tribunale capitolino ha stabilito che: La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.”

© https://www.diritto.it/danni-da-infiltrazione-in-condominio-e-mediazione-civile-e-commerciale/

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Superbonus 110%, maggioranze bloccate da chi ha troppi millesimi

Da: ilsole24ore

La norma è chiara e la volontà politica anche: per far partire il 110% nei condomìni basta che in assemblea i lavori vengano approvati dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno un terzo delle quote millesimali (333,333 millesimi). Lo stabilisce il Dl Agosto in una disposizione inserita nel testo che deve essere ancora messo definitivamente a punto ma che, come anticipato dal Sole 24 Ore l’8 agosto scorso, va a risolvere una questione interpretativa importante.

Il problema delle maggioranze però, se risulta di facile soluzione in un condominio medio, dove la proprietà sia frazionata in 20-30 appartamenti di proprietari diversi, dei quali ciascuno possieda 35-50 millesimi, può diventare esplosiva in condomìni piccoli o dove un solo condòmino, raggruppando diverse unità immobiliari, finisce con il risultare titolare di 400 o anche 500 millesimi.

La questione, naturalmente, è sempre esistita e sono parecchi i condomìni nei quali le decisioni sono ostaggio del potere di veto di qualcuno che ha un peso in millesimi troppo forte. Ma d’altro canto proprio il Codice civile prevede il doppio binario per le maggioranze, quello delle teste e quello dei millesimi, in modo da costringere i proprietari a mettersi d’accordo nell’interesse comune.

È chiaro che questo nobile intento può trovare un ostacolo nell’indole del condomino medio, che cerca invece di assicurarsi sempre e comunque il proprio vantaggio personale.

In particolare, però, l’impegno per realizzare i lavori di ecobonus e/o sismabonus agevolati con il 110% di detrazione sembrerebbe offrire pochi appigli a chi volesse dichiararsi contrario. Nel senso che spesso la ragione di rifiuto di eseguire lavori di manutenzione straordinaria da parte dei condòmini con tanti millesimi deriva dal fatto che esiste una proporzione diretta tra riparto spese e millesimi e gli oneri possono essere pesantissimi.

Con il 110%, però, il rischio dovrebbe essere azzerato o molto ridimensionato perché, se ben condotta da un amministratore intelligente, la faccenda potrebbe concludersi con esborsi minimi o nulli.

In ogni caso se, in un condominio con 30 condòmini, uno possiede 500 millesimi e non vuole i lavori, c’è poco da fare. Lo stesso potrebbe accadere quando in assemblea ci sono 4 condòmini su 9, tre sono favorevoli ma rappresentano 300 millesimi e il quarto, contrario, da solo ne ha 400.

Solo se la casa avesse forti rischi sismici si potrebbe pensare di rivolgersi al sindaco e ottenerne un’ordinanza urgente per l’esecuzione dei lavori: il dissidente dovrebbe obbedire e la situazione si sbloccherebbe. Ma per l’ecobonus questa strada non è percorribile.

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Assegno di mantenimento alla ex moglie ed al figlio

Corte di Cassazione Ordinanza del 23/07/2020 n. 15774

La Corte, in relazione all’assegno divorzile dell’ex moglie, ribadisce come, in ottemperanza alle recenti pronunce giurisprudenziali, la funzione di equilibrare il reddito degli ex coniugi nell’assegno divorzile “non è finalizzata alla ricostituzione del tenore di vita endoconiugale, ma al riconoscimento del ruolo e del contributo fornito dall’ex coniuge economicamente più debole alla formazione del patrimonio della famiglia e di quello personale degli ex coniugi”.

In merito all’assegno spettante al figlio minore non autosufficiente, la Corte ha stabilito che entrambi i genitori devono, in maniera proporzionale ai propri redditi, garantire al figlio lo stesso tenore di vita che aveva in costanza di matrimonio.

Da: diritto.it

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Adozione di maggiorenne e mantenimento paterno

Ultimamente la Corte di Cassazione si è occupata del caso in cui il padre di sue figlie – non autosufficienti, affidate alla madre -, a seguito dell’adozione delle stesse da parte del nuovo compagno della madre, ha chiesto la sensibile riduzione dell’assegno di mantenimento. La Suprema corte ha dichiarato ammissibile il ricorso rinviando alla Corte di Appello per la ridefinizione della somma. La Suprema Corte chiarisce che l’entità di tale mantenimento debba tenere conto che le figlie “siano ormai inserite nel contesto familiare creatosi” per effetto del matrimonio della loro madre con l’adottante che abbia”provveduto continuativamente, e non solo occasionalmente, anche alle loro esigenze e necessità quotidiane. Per questi motivi la Cassazione, ritenuto di dover accogliere la invocata violazione dell’art.337-septies c.c. in combinato disposto con l’art. 9 della L.n.898/1970 e della disciplina dell’adozione del maggiore di età, ha cassato il decreto impugnato con rinvio alla Corte di Appello per il corrispondente nuovo esame alla stregua del principio di diritto indicato.

Da: CF News

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Giudizio di delibazione – Sentenza ecclesiastica di nullità matrimoniale – Domanda proposta da una sola parte – Rito di cognizione ordinaria – Applicabilità – Costituzione tardiva del convenuto – Conseguenze – Fattispecie

Nel giudizio di delibazione della sentenza ecclesiastica di nullità matrimoniale, ove la relativa domanda sia proposta da uno solo dei coniugi, non trova applicazione la disciplina dei procedimenti camerali, ma quella del giudizio ordinario di cognizione, ai sensi dell’art. 796 c.p.c., sicché la costituzione del convenuto dinanzi alla corte d’appello deve ritenersi disciplinata dall’art. 167 c.p.c., che impone a tale parte, a pena di decadenza, di proporre nella comparsa di risposta le eccezioni processuali e di merito non rilevabili d’ufficio, nel termine stabilito per la costituzione dall’art. 166 c.p.c. (Nella specie la S.C. ha precisato che non assume rilievo l’intervenuto
differimento dell’udienza di comparizione delle parti, disposto ai sensi dell’art. 168-bis, comma 4, c.p.c., perché non opera, in tal caso, la disciplina dettata dall’art. 166 c.p.c. per l’ipotesi di cui al comma 5 dell’art. 168-bis, che è norma avente carattere eccezionale, pertanto non suscettibile di applicazione analogica).


Riferimenti normativi: Costituzione art. 7 com. 2, Cod. Proc. Civ. art. 166 CORTE COST.
PENDENTE, Cod. Proc. Civ. art. 167 com. 2 CORTE COST., Cod. Proc. Civ. art. 168 bis com. 4,
Cod. Proc. Civ. art. 168 bis com. 5, Cod. Proc. Civ. art. 796 CORTE COST., Cod. Proc. Civ. art.
797 CORTE COST., Legge 25/01/1985 num. 121 art. 8

Corte di Cassazione Sez. 1 – , Sentenza n. 8028 del 22/04/2020

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CONTRATTI IN GENERE – SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO – PER INADEMPIMENTO – RAPPORTO TRA DOMANDA DI ADEMPIMENTO E DOMANDA DI RISOLUZIONE – IMPUTABILITA’ DELL’INADEMPIMENTO, COLPA O DOLO – IMPORTANZA DELL’INADEMPIMENTO

In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, la sua gravità ai sensi dell’art. 1455 c.c. va sempre commisurata all’interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del negozio. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la
quale, ancorchè avesse rilevato l’inadempimento di una banca con riferimento obblighi informativi correlati ad un’operazione di acquisto di bond argentini del 1997, aveva escluso l’importanza dell’inadempimento in ragione della successiva stipula nel 2000, da parte del medesimo cliente, di un contratto di intermediazione finanziaria con identico oggetto).


Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1453, Cod. Civ. art. 1455

Corte di Cassazione Sez. 1 – , Ordinanza n. 8212 del 27/04/2020

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Rapporti patrimoniali tra coniugi – Comunione legale dei beni – Società di persone – Ammissibilità – Domanda di accertamento della comproprietà dei beni sociali – Qualificazione della domanda – Recesso del socio – Liquidazione della quota –

Tra coniugi in regime di comunione legale può essere costituita una società di persone, con un patrimonio costituito dai beni conferiti dagli stessi, essendo anche le società personali dotate di soggettività giuridica, sicché, in caso di recesso di un socio, sorgendo a carico della società l’obbligo della liquidazione della sua quota, la domanda del coniuge receduto di accertamento della comproprietà dei beni sociali può essere interpretata dal giudice come tesa alla liquidazione della sua quota sociale. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che potesse riqualificarsi come istanza di liquidazione della quota sociale, la domanda della moglie nei confronti del marito tesa
all’accertamento della comproprietà dei beni appartenenti ad una società in nome collettivo, di cui i coniugi in regime di comunione dei beni erano unici soci).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 159 CORTE COST., Cod. Civ. art. 2289, Cod. Civ. art. 2291, Cod. Proc. Civ. art. 112

Corte di Cassazione Prima Sezione Ordinanza n. 8222 del 27/04/2020

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Affitto commerciale e canoni locativi maturati nel periodo del lock down

Il Tribunale di Roma con provvedimento del 29 maggio 2020, ha assunto una posizione assai interessante che si cala in un contesto generale caratterizzato da una notevole sensibilità in merito alla possibilità per il conduttore di immobile ad uso commerciale di sospendere o comunque mettere in discussione il pagamento del canone locativo nel periodo di lock-down.

Non esiste norma di carattere generale che preveda una sospensione dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione. L’assenza, da un lato, di una norma generale che detti una disciplina per tutti i rapporti di durata e la presenza, dall’altro, di una miriade di regole speciali emergenziali (sospensione dei termini di versamento di alcune imposte; proroga dei termini di pagamento delle rate di mutuo e dei finanziamenti; sospensione dei termini processuali) impone di prendere atto che il legislatore ha inteso, in relazione a talune, pur numerose, fattispecie, assumere iniziative di agevolazione ma nulla ha voluto disporre in ordine al quantum ed al quando del pagamento dei canoni di locazione commerciale o di affitto di azienda.

Nemmeno persuade il richiamo alle disposizioni di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c. Se è certamente possibile far discendere da tali disposizione un obbligo di collaborazione di ciascuna delle parti alla realizzazione dell’interesse della controparte quando ciò non comporti un apprezzabile sacrificio a suo carico, assai arduo ed in definitiva impercorribile appare invece il tentativo di dilatarne l’ambito applicativo sino a toccare in modo sensibile le obbligazioni principali del contratto, a partire dai tempi e dalla misura di corresponsione del canone; si tratterebbe, del resto, di esito interpretativo – oltre che sconosciuto alla giurisprudenza formatasi in argomento – che rischierebbe di minare la possibilità, per le parti, di confidare nella necessaria stabilità degli effetti del negozio (quanto meno, i principali) nei termini in cui l’autonomia contrattuale li ha determinati.

Non può trovare neppure accoglimento il richiamo all’art. 1467 c.c., trattandosi di rimedio incompatibile con la conservazione del contratto, ma idoneo solo a provocarne lo scioglimento.

Quanto all’impossibilità della prestazione ovvero al venir meno dell’obbligazione avente ad oggetto il corrispettivo per l’impossibilità di “utilizzare la prestazione contrattuale dovuta dalla resistente e specificamente usufruire non solo dei locali presso cui l’attività aziendale viene svolta, ma di tutto il complesso di beni che del ramo di azienda fanno parte”, occorre rilevare che un’applicazione combinata sia dell’articolo 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) che dell’articolo 1464 c.c.. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive), porta a ritenere che nel caso di specie ricorra una (del tutto peculiare) ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale (perché la prestazione della resistente è divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020). La conseguenze di tale vicenda sul contratto – ferma la circostanza che, come già osservato, alcuna delle parti ha manifestato la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale – non sono dunque né solamente quelle della impossibilità totale temporanea né quelle della impossibilità parziale definitiva (che determinerebbe, ex art. 1464, una riduzione parimenti definitiva del canone): trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.

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Protocollo Studio Saija prevenzione COVID-19

IN OTTEMPERANZA ALLE NUOVE DISPOSIZIONE DEL GOVERNO IN TEMA DI PREVENZIONE DEL VIRUS CORONA(COVID-19), I GENTILI CLIENTI SONO PREGATI DI LEGGERE ATTENTAMENTE IL PROTOCOLLO COVID 19 CHE TROVERANNO ALL’INGRESSO.

È OBBLIGATORIO L’USO DELLA MASCHERINA ALL’INTERNO DELLA STRUTTURA.

IN CASO DI MANCANZA DI GREEN PASS SI PREGA DI AVVISARE E/O DI PRENDERE UN APPUNTAMENTO UTILIZZANDO I MEZZI TELEMATICI.

SONO INOLTRE TENUTI A COMPILARE UN QUESTIONARIO. PERTANTO AL FINE DI EVITARE PERDITE DI TEMPO, SI PREGA SI SCARICARE IL FILE QUI DI SOTTO ALLEGATO, COMPILARLO IN OGNI SUA PARTE, FIRMARLO ED INVIARLO ALL’INDIRIZZO MAIL INFO@STUDIOSAIJA.IT

AL FINE DI EVITARE GLI ASSEMBRAMENTI SI CHIEDE:

  1. IL RIGOROSO RISPETTO DEGLI ORARI;
  2. IL RIGOROSO RISPETTO DELLA DISTANZA INTERPERSONALE (NON MENO DI UN METRO);
  3. DI EVITARE CONTATTI FISICI.

SI INFORMANO I CLIENTI CHE L’INGRESSO PRESSO LA STRUTTURA COMPORTA LA DICHIARAZIONE CHE LO STESSO NON HA IN CORSO SINTOMI INFLUENZALI DI SORTA.

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